Det tydligaste exemplet på ett hypotekslån är ett bolån. Ett hypotekslån definieras av att låntagaren sätter det man lånar pengar för i pant. Vilket innebär att om en person löser ett hypotekslån i syfte att köpa en bostad så är också bostaden i fråga satt i pant hos långivaren.
Låntagaren använder ett fysiskt objekt som en säkerhet för det lån man tar – och långivaren tar i och med detta också en mindre risk i att låna ut pengar. Om man som låntagare inte kan betala tillbaka så kan långivaren sälja objektet som använts som säkerhet – och få tillbaka pengarna. Som kuriosa kan nämnas att ordet hypotek härstammar från grekiskan och betyder just pant.
Olika typer av hypotekslån
Ett hypotekslån kan komma med olika typer av villkor, men i grunden så handlar det om ett lån som ger bättre villkor än ett lån där man inte lämnar någon säkerhet. Banken tar en mindre risk och i och med detta så kommer långivaren också att erbjudas en lägre ränta.
De flesta hypotekslån tas i syfte att investera i en bostad och där finns också ofta en större säkerhet för långivaren. En bostad brukar rent historiskt öka i värde och detta till skillnad från hur värdet för en bil eller en båt ser ut. Att ta ett hypotekslån för de senare exemplen brukar därför innebära lite sämre villkor än för ett bostadslån – men samtidigt avsevärt mycket bättre än att ta ett blancolån och därigenom låna pengar utan någon säkerhet.
Ser man till ett hypotekslån för en bostad så kan en låneperiod vara livet ut och som låntagare har man också mandat att genomföra exempelvis renoveringar, utbyggnader och andra typer av förändringar – åtgärder som dessutom kan vara värdehöjande och därmed också kan innebära ännu lite bättre villkor från långivaren.
Ränta och amortering på hypotekslån
Hur räntan på ett hypotekslån ser ut beror på en rad olika faktorer. Hur stort är lånet i förhållande till värdet på bostaden? Din inkomst är även det en faktor som tas med i beräkningen. Vid ett hypotekslån så sker alltid en personlig förhandling mellan långivare och låntagare. Långivaren utgår från marknadsräntan – men det finns emellertid möjlighet att förhandla som låntagare. Därför kan det också vara värdefullt att jämföra räntan hos olika långivare.
Amortering är det belopp du betalar av på ditt lån vid varje givet betalningstillfälle. Lånet minskar – och likaså räntekostnaderna. I Sverige har vi också ett amorteringskrav att ta hänsyn till. Dessa lagstadgade krav ser ut som följer:
- Ett bolån mellan 50-70% av bostadens värde innebär att låntagaren ska amortera motsvarande 1 % av det totala lånebeloppet årligen.
- Bolån över 70% av bostadens värde ska amorteras med 2 % av det totala lånebeloppet per år.
- Lånas mer än 4.5 x en låntagares årsinkomst – före skatt – så ska ytterligare 1 % av det totala lånebeloppet amorteras.
Annuitetslån vs rak amortering
Amortering vid ett hypotekslån kan se olika ut och där primärt två alternativ är gångbara: rak amortering eller annuitetslån. Vilket av dessa alternativ som är att anse som bäst är ytterst individuellt och något som varje låntagare själv bör se över och avgöra. Här följer en förklaring:
Rak amortering: Vid rak amortering så betalar du tillbaka en lika stor summa varje månad. Utöver det fasta beloppet så tillkommer även ränta. Det gör att du i takt med tiden också får en lägre räntekostnad som en följd av att den lånade summan blir lägre. Därför är månadskostnaden vid rak amortering alltid störst i början av en låneperiod – och som lägst i slutet av den.
Annuitetslån: Vid ett annuitetslån betalar du en fast summa som omfattar både amortering och ränta under hela löptiden. I början så betalar du mer i ränta och en mindre del i amortering – och i slutet av löptiden så är det tvärtom. Upplägget ger en konstant kostnad under hela återbetalningsperioden.
Viktigt att vara medveten om är att ett annuitetslån som flyttas till en annan bank innebär att man också börjar om från början igen – med en högre andel ränta. Byter man bank ofta så kan konsekvensen bli att man aldrig betalar av på själva lånet. Det kan bli kostsamt i längden.
Oavsett vilket av dessa alternativ som passar bäst för dig så ska du se amorteringen som ett typ av sparande. För varje inbetalning så tar du ett steg närmare mot att bli skuldfri.
Vilka faktorer påverkar villkoren för hypotekslån?
Det finns några exempel på faktorer som påverkar villkoren för hypotekslån. Här nedan följer några av dessa:
- Marknadsräntan
- Bostadspriserna i området
- Belåningsgraden
- Eventuell medlåntagare
- Eventuella tidigare lån
- Inkomst och ekonomiska förutsättningar
Din kreditvärdighet och din inkomst spelar en stor roll i hur just dina villkor vid ett hypotekslån kommer att se ut. Bedöms du ha en hög kreditvärdighet så erbjuds du bättre villkor än om du bedöms ha en låg sådan.
Ett annat viktigt beslut att ta i samband med att man ansöker om ett hypotekslån är om huruvida man vill ha fast eller rörlig ränta.
En fast ränta innebär att du binder din ränta till en viss procent under en viss period – ett år, fem år eller exempelvis tio år – och att du således också betalar samma ränta under hela den perioden.
En rörlig ränta innebär att du får en boränta som följer med marknadsräntan – något som innebär större svängningar och tydliga skillnader mellan lägre och högre kostnader.
Fördelar och nackdelar med hypotekslån
Den största fördelen med hypotekslån är att det är lån som ger lägre räntor och att man samtidigt också ges en möjlighet att låna högre belopp – exempelvis för att finansiera ett köp av en bostad. En annan fördel är att man som låntagare kan erbjudas en lång återbetalningsplan.
Ser man till nackdelarna så är en uppenbar sådan att banken väljer att ta tillbaka fastigheten – eller objektet du har som säkerhet – om du inte kan betala. Även Kronofogden kan ställa krav på att du säljer din bostad om du har många skulder som inte kan betalas och en utmätning genomförs (Kronofogden 2025). En försäljning via en exekutiv auktion kan innebära en försäljning till ett underpris – och mindre pengar för dig att betala skulderna med.
Den stora skillnaden mellan hypotekslån och andra lån är att de senare ofta tas utan en säkerhet. Ett hypotekslån innebär att man som låntagare ges en möjlighet att ta ett större lån, men samtidigt erbjudas förmånliga villkor för ränta och återbetalning i och med att objektet man lånar för att köpa används som pant. Långivaren får en säkerhet.
Ansöka om hypotekslån – steg för steg
Om du ska ansöka om hypotekslån så är det bra att kontakta flera olika banker och se över vilka villkor du kan erbjudas hos respektive var och en av dessa.
Idag kan många ansökningar ske online där du enkelt kan använda exempelvis BankID för att logga in och få ett preliminärt besked – exempelvis i form av ett lånelöfte (BankID 2025). Detta efter att ha fyllt i uppgifter om exempelvis din inkomst, den eventuella medlåntagarens inkomst, skulder och andra viktiga detaljer.
Lånelöftet innebär att du också får ett tak på hur mycket du kan låna. Viktigt att veta är att detta inte är bindande: en bank kan alltid neka dig ett hypotekslån om andra uppgifter inkommer. Viktigt är därför att du är helt ärlig vid din ansökan.
I samband med att du ska skriva under avtalet för ditt hypotekslån så brukar vissa dokument efterfrågas. Här kan arbetsgivarintyg nämnas och likaså en objektsbeskrivning som visar fakta om det objekt du ämnar köpa. Köpekontraktet är även det ett dokument som normalt efterfrågas av banken i samband med att ett hypotekslån ska slutföras.
Vad är det viktigaste att tänka på vid ett hypotekslån?
- Ett hypotekslån är det säkraste lånet att ta – och att ge. I och med att objektet man lånar pengar för att köpa används som en säkerhet så kan banken erbjuda bättre villkor än vid andra lån. Det ger dig som låntagare lägre ränta och exempelvis en längre återbetalningsplan.
- Viktigt att tänka på är att hypotekslån – liksom alla andra typer av lån – är individuella och personliga. Villkoren du erbjuds grundas på en rad olika faktorer där din inkomst, din ekonomi och din kreditvärdighet spelar en stor roll i bedömningen.
- En annan viktig sak att tänka på är att det också finns skillnader mellan olika banker och långivare. Genom att ta dig tid att jämföra och förhandla så kan du i slutändan få ett mer förmånligt lån.
Relaterad information till denna artikel:
– Rörlig ränta bolån
– Rörlig eller bunden ränta
– Vad är listränta och snittränta
– Hur påverkar styrräntan bolån
– Omförhandla bolån så prutar du på din bolåneränta
– Så fungerar amorteringskravet
– Så fungerar ränteavdrag för bolån
– Så flyttar du ditt bolån
Källangivelser
BankID (2025), Så här skaffar du ett BankID.
https://www.bankid.com/privat/skaffa-bankid
Kronofogden (2025), Utmäta lön eller egendom.
https://kronofogden.se/nagon-har-ett-krav-mot-dig/kravet-ar-faststallt—du-ska-betala-eller-gora-nagot/du-foretaget-kan-inte-betala/utmata-lon-eller-egendom