I samband med att du tar ett bolån för att köpa en villa – eller lånar pengar för att köpa en tomt att bygga ditt drömhus på – så kommer banken också att vilja ha en säkerhet. En säkerhet som är lika med den bostad du köper. Du sätter värdet på fastigheten som en slags pant. Men, eftersom en bank rent fysiskt inte kan acceptera en fastighet så blir istället lösningen ett pantbrev.
Vad är ett pantbrev?
Ett pantbrev är ett juridiskt bevis på att banken – långivaren – har en säkerhet i din fastighet. Ett pantbrev behålls av banken tills dess att du som låntagare har betalat tillbaka den summa du lånat. Skulle det visa sig att du har svårt att betala tillbaka på lånet – eller att du på något annat sätt bedöms missköta din ekonomi – så kan banken använda sitt pantbrev och sedan driva fram en försäljning av fastigheten.
Ett pantbrev är en säkerhet för långivaren
Genom detta så blir banken också en så kallad prioriterad fordringsägare, vilket konkret innebär att banken i fråga får tillbaka pengarna i samband med försäljning först – och att man i och med detta också kan få tillbaka hela den summa man lånat ut, plus ränta.
Viktigt är även att påpeka att du själv heller inte får sälja din fastighet utan att först lösa den skuld du har till banken. Vid en eventuell försäljning så lämnas pantbreven över till de nya ägarna som använder dessa som säkerhet för sina egna lån – och på samma sätt kan även du ta över pantbrev i samband med att du köper en fastighet.
Ett lån med säkerhet är bättre
Man kan förenklat jämföra ett pantbrev med att låna pengar hos en pantbank. Hos en pantbank så lämnar du alltid en säkerhet – en gitarr, ett smycke, en klocka eller exempelvis en tavla – och om du sedan inte själv kan köpa tillbaka varan så kommer den att säljas vidare.
Ska du låna pengar så finns det huvudsakligen två lån att välja mellan: lån med säkerhet – som ett bolån – eller ett lån utan säkerhet. Det senare är betydligt dyrare då det kommer med en högre räntekostnad som en följd av att långivaren måste ha en garanti för att få pengarna tillbaka.
Så går det till att ta ut pantbrev
- Du och banken kommer överens om hur stort bolån du ska ha och vilken fastighet som ska stå som säkerhet.
- Banken räknar ut hur stora pantbrev som behövs för att täcka lånebeloppet (eller den del av lånet som ska ha fastigheten som säkerhet).
- Banken skickar en ansökan om inteckning till Lantmäteriet. Du behöver sällan göra detta själv – det sköts normalt av banken eller banken via din mäklare.
- Lantmäteriet beviljar inteckningen och utfärdar ett pantbrev på motsvarande belopp.
- Pantbrevet registreras som säkerhet hos banken, som behåller det tills lånet är återbetalat eller byts ut.
Vad kostar ett pantbrev?
Att ta ut ett pantbrev kostar pengar och kostnaden ligger på 2 % av summan på själva pantbrevet – detta kallas för stämpelskatt. Stämpelskatten beräknas på inteckningsbeloppet avrundat nedåt till helt tusental kronor.
Till detta tillkommer:
- Stämpelskatt: 2 % av beloppet på de nya pantbreven du tar ut.
- Expeditionsavgift till Lantmäteriet: en fast avgift per inteckning (normalt 375 kr).
- Eventuell bankavgift: en administrativ avgift som banken kan ta ut för hanteringen.
Finns det redan pantbrev i en fastighet som du köper så är detta att anse som positivt och det är detta av den enkla anledningen att du då också endast kommer att betala stämpelskatt för själva mellanskillnaden – vilken är densamma som det belopp du köper nya pantbrev för.
Exempel – så räknar du ut pantbrevskostnaden
Exempel 1: Huset har befintliga pantbrev
- Du köper ett hus för 3 000 000 kr.
- Du behöver ta ett bolån på 2 100 000 kr.
- Det finns redan pantbrev på 1 500 000 kr i fastigheten.
För att täcka ditt lån behövs pantbrev på totalt 2 100 000 kr. Eftersom det redan finns pantbrev på 1 500 000 kr behöver du bara ta ut nya pantbrev på mellanskillnaden:
2 100 000 kr – 1 500 000 kr = 600 000 kr.
Stämpelskatten blir då 2 % av 600 000 kr, alltså 12 000 kr. Till detta läggs Lantmäteriets expeditionsavgift på 375 kr.
Din totala pantbrevskostnad blir i detta exempel 12 375 kr (plus eventuell bankavgift).
Exempel 2: Inga pantbrev finns sedan tidigare
- Du köper samma hus för 3 000 000 kr.
- Du lånar 2 100 000 kr.
- Det finns inga befintliga pantbrev i fastigheten.
Då måste du ta ut pantbrev på hela lånebeloppet 2 100 000 kr.
Stämpelskatt: 2 % av 2 100 000 kr = 42 000 kr.
Expeditionsavgift Lantmäteriet: 375 kr.
Totalt: 42 375 kr (plus eventuell bankavgift).
Exemplet visar varför befintliga pantbrev i en fastighet ofta ses som en ekonomisk fördel för köparen.
Är pantbrev negativt eller positivt?
En fastighet kan ha flera inteckningar och därmed också fler än ett pantbrev. Varje enskilt pantbrev representerar en inteckning i fastigheten – ett lån med fastigheten som säkerhet – och i de allra flesta fall så kan man inte ta ut lån som överstiger värdet på huset. Köper du ett hus som redan är belånat upp till sin värdering så kan du således ej heller ta ut ännu ett pantbrev.
I samband med en fastighetsaffär så är det mäklarens uppgift att kontrollera om fastigheten är pantsatt – och informera om detta i prospektet. Det ska tydligt framgå.
Pantbrev i sig är varken positivt eller negativt – de är en förutsättning för att kunna ta bolån med huset som säkerhet. Däremot är det positivt för dig som köpare om det redan finns höga pantbrev i fastigheten, eftersom du då slipper ta ut lika mycket nya pantbrev och därmed betala mindre i stämpelskatt.
Skillnaden mellan pantbrev och lagfart
- Pantbrev visar att fastigheten är belånad upp till ett visst belopp och fungerar som säkerhet för bolånet.
- Lagfart är beviset på att du äger fastigheten.
I praktiken behöver du båda vid ett fastighetsköp: lagfart för att registreras som ägare, och pantbrev för att banken ska kunna använda fastigheten som säkerhet för ditt lån.
Gäller pantbrev för villa, fritidshus och bostadsrätt?
- Villa, radhus, fritidshus, tomt och ägarlägenhet: räknas som fast egendom – här används pantbrev när du tar bolån.
- Bostadsrätt: räknas inte som fast egendom och har därför inga pantbrev. Istället registrerar bostadsrättsföreningen vilken bank som har pantsatt lägenheten.
Köper du en bostadsrätt slipper du alltså kostnaden för pantbrev, men köper du ett hus eller en ägarlägenhet behöver du räkna med kostnaden för både pantbrev och lagfart.
Digitala pantbrev (datapantbrev)
Tidigare utfärdades pantbrev på papper, men idag är de flesta pantbrev digitala så kallade datapantbrev. De registreras elektroniskt hos Lantmäteriet och kan varken tappas bort eller förstöras på samma sätt som ett fysiskt dokument.
Har du ett äldre, skriftligt pantbrev kan det i många fall göras om till datapantbrev. Det gör hanteringen enklare och minskar risken för problem vid framtida försäljning eller belåning.
Hur ser du vilka pantbrev som finns på en fastighet?
- Via mäklaren: I objektsbeskrivningen ska det framgå om fastigheten är pantsatt och i vilken omfattning.
- Via Lantmäteriet: Som fastighetsägare kan du logga in på tjänsten Min fastighet och se vilka pantbrev som finns registrerade, eller beställa ett utdrag ur pantbrevsregistret.
- Inför köp: Om du är spekulant kan du be mäklaren eller säljaren redovisa storleken på befintliga pantbrev så att du kan uppskatta hur mycket nya pantbrev som eventuellt behöver tas ut.
Vad händer med pantbreven när lånet är betalt?
När ditt bolån är helt återbetalat är pantbreven obelånade. Banken släpper då sin säkerhet och pantbreven registreras som obelånade men finns fortfarande kvar knutna till fastigheten. Det betyder att:
- du kan använda samma pantbrev igen om du vill låna upp på fastigheten i framtiden, utan att behöva betala ny stämpelskatt på det beloppet
- den som köper fastigheten efter dig tar över pantbreven och kan ha nytta av dem på samma sätt
Vanliga frågor om pantbrev
Kan jag ta nya lån med samma pantbrev?
Ja, så länge lånen totalt inte överstiger pantbrevens belopp kan du använda samma pantbrev som säkerhet. Behöver du låna mer än befintliga pantbrev täcker måste nya pantbrev tas ut på mellanskillnaden.
Går det att ta bort pantbrev?
Pantbrev kan i vissa fall dödas (tas bort) om du inte längre vill att en inteckning ska finnas kvar. Det kräver en ansökan till Lantmäteriet och är framför allt aktuellt om gamla skriftliga pantbrev kommit bort eller om du av andra skäl vill rensa i inteckningarna.
Är kostnaden för pantbrev avdragsgill?
Kostnaden för pantbrev och lagfart kan i normalfallet läggas till din anskaffningskostnad för huset och därmed minska den vinst du beskattas för vid en framtida försäljning. Exakt hur det påverkar just din skatt beror på din situation och gällande regler när du säljer.
Relaterad information till denna artikel:
– Låna till pantbrev och lagfart
Skribent
